Gewerblicher Mietvertrag

(1) In den Büroräumen Hans-Henny-Jahnn-Weg 9, 22085 Hamburg vermietet der Vermieter an den Untermieter folgende gewerbliche Fläche zum Betrieb eines Büros.

(2) Das Mietobjekt ist nichtmöbliert.

Der Untermieter ist verpflichtet, die Einrichtungen pfleglich zu behandeln. Für Schäden an den Möbeln und sonstigen mitvermieteten Gegenständen haftet der Untermieter, auch wenn die Schäden durch seine Mitarbeiter, Gäste oder Dritte, die mit seinem Wissen und Wollen die Untermieträume betreten, verursacht werden.

Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Es kann von jeder Vertragspartei unter Einhaltung einer Frist von 6 Monate zum Monatsende gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Die Kündigung ist jedoch frühestens zum 12 Monate (bis 01. Juni 2027) zulässig. Erfolgt die Kündigung bis zum dritten Werktag des Kalendermonats, wird dieser Monat auf die Kündigungsfrist angerechnet.

Setzt die mietende Partei den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. § 545 BGB findet keine Anwendung. Fortsetzung oder Erneuerung des Mietverhältnisses nach seinem Ablauf müssen schriftlich vereinbart werden.

Außerordentliche Kündigung ist zusätzlich zu den gesetzlichen Gründen möglich, wenn:

• der Untermieter die Räume unbefugt Dritten überlässt, das Gewerbe nicht betreibt oder behördliche Anordnungen nicht einhält,
• die Räume abweichend zum vereinbarten Zweck, insbesondere zu Wohnzwecken, genutzt werden,
• das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Untermieters beantragt oder eröffnet wird,
• der Untermieter eigenmächtig in die Bausubstanz der Räumlichkeiten eingreift,
• der Untermieter seiner Verpflichtung zur Kautionszahlung trotz Nachfristsetzung von sieben Tagen nicht nachkommt.

Die Nettokaltmiete erhöht sich jährlich jeweils zum 01. Januar des Folgejahres, erstmals zum 01.01.2027, um +9 %.

Bei verspäteter Mietzinszahlung ist der Vermieter berechtigt, Mahnkosten in Höhe von 5,00 Euro zu erheben. Leistet der Untermieter eine Zahlung nicht vollständig, wird diese in folgender Reihenfolge verrechnet: Rechtsverfolgungskosten, Zinsen, offene Kautionsforderungen, Betriebskostenabrechnungen, Betriebskostenvorauszahlungen, Nettokaltmiete (§§ 366, 367 BGB).

Dem Untermieter ist bekannt, dass der Mieter zur Umsatzsteuer optiert und dass die Umsatzsteueroption des Mieters nur unter den in § 9 Abs. 1 und 2 UStG genannten Voraussetzungen zulässig ist.

Der Untermieter erklärt, bei Abschluss des Mietvertrages Unternehmer i.S.d. UStG zu sein. Er verpflichtet sich, den Mietgegenstand ausschließlich für Umsätze zu verwenden, die den Vorsteuerabzug bei ihm nicht ausschließen.

Der Untermieter verpflichtet sich weiterhin, dem Mieter auf Anforderung unverzüglich diejenigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, die es dem Mieter ermöglichen, seinen Nachweispflichten gemäß § 9 Abs. 2 UStG gegenüber den Finanzbehörden nachzukommen.

Sollte der Untermieter gegen die vorgenannten Verpflichtungen verstoßen, hat er dem Mieter alle hierdurch verursachten Schäden zu ersetzen. Der Mieter ist in diesem Fall zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.

(1) Die Zahlung auf die Betriebskosten ist mit den Nebenkosten abgegolten.

(2) Die Räume werden zentral beheizt.

Der Untermieter ist verpflichtet, eine Kaution zu stellen. Die Höhe der Kaution beträgt 2.927,40 Euro.

Der Untermieter hat die Kaution durch Überweisung zu leisten. Der Vermieter wird diese auf dem Mietkonto verwahren. Etwaige Verwahrentgelte, Kontogebühren und Negativzinsen gehen zu Lasten des Untermieters und mindern die Kaution.

Der Untermieter hat die Kaution vor Übergabe der Mietsache an den Vermieter auszuhändigen. Der Mieter ist zur Inanspruchnahme der Mietsicherheit auch im laufenden Mietverhältnis berechtigt, wenn die Forderungen unstrittig oder rechtskräftig festgestellt sind und der Untermieter trotz Fristsetzung nicht erfüllt. Soweit die Sicherheit hierdurch vorzeitig verbraucht ist, ist der Untermieter zur sofortigen Auffüllung verpflichtet.

Der Untermieter trägt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer. Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Der Untermieter ist verpflichtet, die Räume in dem Zustand herauszugeben, in dem sie bei Einzug des Untermieters waren.

Der Zustand der Mietsache bei Übergabe wird im beiderseitig unterzeichneten Übergabeprotokoll (§ 8) dokumentiert und ist maßgeblich für die Beurteilung von Schäden und Renovierungspflichten bei Auszug.

Die Parteien werden am Tag der Übernahme ein Übergabeprotokoll fertigen, in dem der Zustand der Räume und Einrichtungsgegenstände, die Zählerstände, Anzahl der Schlüssel und weitere Besonderheiten festgehalten werden. Das Protokoll ist von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen. Unstimmigkeiten berechtigen nicht zur Verweigerung der Unterschrift, sondern sind zu kennzeichnen.

Der Untermieter hat auf seine Kosten eine Betriebshaftpflichtversicherung sowie Feuer-, Mobiliar-, Glasbruch-, Einbruchsschäden- und Betriebsunterbrechungsversicherung abzuschließen, aufrechtzuerhalten und die Prämien bei Fälligkeit zu bezahlen.

Ansprüche gegen den Mieter sind ausgeschlossen, soweit der Untermieter Leistungen der vorgenannten Versicherungen erhält oder nicht erhält, weil er nicht ausreichend versichert ist oder die Versicherungsprämien nicht bezahlt oder den Schaden zu spät gemeldet hat. Die Haftung des Mieters für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit bleibt unberührt.

Die Benutzung der Mieträume zu anderen als den vertraglich vereinbarten Zwecken bedarf der vorherigen Erlaubnis des Mieters. Der Untermieter ist ohne die Erlaubnis des Mieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache – ganz oder teilweise – einem Dritten zu überlassen, insbesondere weiter zu vermieten.

Der Mieter oder der Vermieter können bauliche Maßnahmen zur Erhaltung, zum Ausbau der Mieträume, zur Abwendung drohender Gefahren oder zur Beseitigung von Schäden ohne Zustimmung des Untermieters vornehmen.

Bauliche Arbeiten durch den Untermieter an und in den Mieträumen (z.B. Um- und Einbauten einschließlich des Austausches des Schlosses) bedürfen der vorherigen Zustimmung des Mieters. Der Untermieter hat bis zur Rückgabe der Mietsache den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.

Der Untermieter und alle von ihm autorisierten Anwesenden haben dem Mieter und dem Vermieter oder ihren Beauftragten im Falle berechtigten Interesses nach vorhergehender Anmeldung den Zutritt zu den Mieträumen zu gestatten. Diese Verpflichtung besteht an Werktagen von 9:00–19:00 Uhr und ausnahmsweise an Sonn- und Feiertagen.

Ohne besonderen Anlass ist der Mieter bzw. der Vermieter zur Besichtigung 18 Monate nach Vertragsschluss bzw. nach der letzten Besichtigung der Mietsache berechtigt.

Der Untermieter hat die Mietsache schonend zu behandeln und für deren Reinigung und Belüftung zu sorgen. Er hat die Mietsache frostfrei zu halten, soweit ihm dies zumutbar ist.

Der Untermieter trägt ohne Vorliegen eines Verschuldens die Kosten für kleine Instandhaltungen an den Teilen der Mietsache, die seinem alleinigen häufigen und unmittelbaren Zugriff ausgesetzt sind, soweit diese im Einzelfall einen Betrag von 100,00 Euro nicht übersteigen. Die kalenderjährliche Kostenlast wird auf 400,00 Euro, maximal jedoch 8 % der aktuellen Jahresgrundmiete, begrenzt.

Der Untermieter haftet für alle Schäden, die durch ihn selbst oder durch Personen, denen er die Benutzung gestattet hat, verursacht werden.

Bei Schäden an der Mietsache, die nicht allein durch die normale vertragsgemäße Abnutzung entstehen können, trifft den Untermieter die Beweislast dafür, dass die Verschlechterung nicht von ihm verursacht und verschuldet worden ist.

Schäden an der Mietsache hat der Untermieter dem Mieter unverzüglich anzuzeigen.

Haftungsausschluss: Die verschuldensunabhängige Haftung des Mieters und seiner Erfüllungsgehilfen für anfängliche Mängel ist ausgeschlossen.

Der Mieter haftet generell nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Für leichte Fahrlässigkeit haftet er nur bei Verletzung wesentlicher Vertragspflichten (sog. Kardinalspflichten).

Verzögert sich die Übergabe der Mietsache aus Gründen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, haftet er gegenüber dem Untermieter nicht für den aus der verspäteten Übergabe entstandenen Schaden.

Setzt der Untermieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so tritt eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nicht ein.

Die Mieträume sind dem Mieter sorgfältig gereinigt und mit allen – auch vom Untermieter angefertigten – Schlüsseln zu übergeben. Der Untermieter hat Schäden, deren Entstehung er zu vertreten hat, zu beseitigen, einschließlich der Entfernung von Dübeln und ordnungsgemäßen Beseitigung von Löchern.

Der Untermieter haftet für alle Schäden, die dem Mieter im Zusammenhang mit dem verspäteten Auszug entstehen.

Der Untermieter kann gegen eine Mietforderung mit einer Forderung aufgrund der §§ 536a, 539 BGB oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete nur dann aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Mieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.

Gegenüber dem Kautionsanspruch des Mieters hat der Untermieter kein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängelbeseitigungsansprüchen.

Anschläge jeglicher Art, Schilder, Plakate usw., soweit sie von außen wahrnehmbar sind, dürfen nur mit Zustimmung des Mieters angebracht werden. Im Falle der Zustimmung sind Ort, Dauer, Art der Anbringung und Vergütung zu vereinbaren.

Bei Vertragsende hat der Untermieter alle Anlagen zu entfernen und den ursprünglichen Zustand herzustellen.

Mehrere Untermieter bevollmächtigen sich gegenseitig, Erklärungen des Mieters entgegenzunehmen. Für die Abgabe von rechtserheblichen Willenserklärungen der Untermieter durch andere Untermieter ist jeweils die Vorlage einer schriftlichen Vollmacht erforderlich.

Nebenabreden, Änderungen und Ergänzungen des Vertrags einschließlich solcher über die vorzeitige Beendigung bedürfen der Schriftform. Auch die Aufhebung des Schriftformerfordernisses bedarf der Schriftform.

Sollte irgendeine Bestimmung des Vertrages unwirksam oder nichtig sein, so berührt dies die Rechtswirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht.